LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS
( Aprobada por el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre )
( Reformada por la Ley 29/1994 de 24 de noviembre )
INDICE
:
PREÁMBULO
TITULO
I – AMBITO DE LA LEY
TITULO
II – DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA
TITULO
III – DE LOS ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA
TITULO
IV – DISPOSICIONES COMUNES
TITULO
V – PROCESOS ARRENDATCIOS
DISPOSICIONES
ADICIONALES
DISPOSICIONES
TRANSITORIAS
DISPOSICION
DEROGATORIA
DISPOSICIONES
FINALES
El presente documento, que ha
sido libremente trascrito de la norma legal, tiene como simple objetivo la
información y ayuda al usuario, e incluye comentarios, resúmenes, etc. que
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1º
El régimen jurídico de los arrendamientos urbanos
se encuentra en la actualidad regulado por el Texto Refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964, aprobado por el Decreto 4104/1964, de 24 de
diciembre
Los principios que inspiraron la reforma de la legislación arrendaticia llevada a cabo en 1964, según reza la Exposición de Motivos de la Ley 40/1964, fueron los de atemperar el movimiento liberalizador de la propiedad urbana a las circunstancias económicas del país y a las exigencias de la justicia. Sin embargo, el Texto Refundido no llegó a alcanzar sus objetivos de desbloquear la situación de las rentas congeladas. El citado Texto consagró, además, un régimen de subrogaciones, tanto «inter vivos» como «mortis causa», favorable a los intereses del arrendatario.
Ambas circunstancias determinaron un marco
nominativo que la práctica ha puesto de manifiesto que fomentaba escasamente la
utilización del instituto arrendaticio.
Ante estas circunstancias, el Real Decreto-Ley
2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, introdujo dos
modificaciones en la regulación del régimen de los arrendamientos urbanos que
han tenido un enorme impacto en el desarrollo posterior de este sector. Estas
modificaciones fueron la libertad para la transformación de viviendas en
locales de negocio y la libertad para pactar la duración del contrato,
suprimiendo el carácter obligatorio de la prórroga forzosa en los contratos de
arrendamientos urbanos.
El Real Decreto-Ley 2/1985 ha tenido resultados
mixtos. Por un lado, ha permitido que la tendencia a la disminución en el
porcentaje de viviendas alquiladas que se estaba produciendo a principios de la
década de los ochenta se detuviera, aunque no ha podido revertir
sustancialmente el signo de la tendencia. Por otro lado, sin embargo, ha
generado una enorme inestabilidad en el mercado de viviendas en alquiler al dar
lugar a un fenómeno de contratos de corta duración. Esto a su vez ha producido
un movimiento de incremento de las rentas muy significativo, que se ha visto
agravado por su simultaneidad en el tiempo con un período de elevación de los
precios en el mercado inmobiliario.
En la actualidad, el mercado de los arrendamientos
urbanos, en vivienda, se caracteriza por la coexistencia de dos situaciones
claramente diferenciadas. Por un lado, los contratos celebrados al amparo del
Real Decreto Ley 2/1985, que representan aproximadamente el veinte por ciento
del total y se caracterizan por tener rentas elevadas y un importante grado de
rotación ocupacional por consecuencia de su generalizada duración anual. Por el
otro, los contratos celebrados con anterioridad a la fecha de entrada en vigor
del Real Decreto Ley 2/1985. En general, se trata de contratos con rentas no
elevadas y, en el caso de los contratos celebrados con anterioridad a la ley de
1964, aproximadamente el cincuenta por ciento del total, con rentas que se
pueden calificar como ineconómicas.
Las disfunciones que esta situación genera en el
mercado son tales que han convertido al arrendamiento en una alternativa poco atractiva
frente a la de la adquisición en propiedad en relación con la situación al
problema de la vivienda. En este sentido, solo un dieciocho por ciento
aproximadamente del parque total de viviendas se encuentra en régimen de
alquiler.
Por ello, la finalidad última que persigue la
reforma es la de coadyuvar a potenciar el mercado de los arrendamientos urbanos
como pieza básica de una política de vivienda orientada por el mandato
constitucional consagrado en el artículo 47, de reconocimiento del derecho de
todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.
La consecución de este objetivo exige una
modificación normativa que permita establecer un equilibrio adecuado en las
prestaciones de las partes, y aunque es evidente que el cambio normativo por sí
mismo no constituye una condición suficiente para potenciar la oferta en este
sector, sí es una condición necesaria para que ello se produzca.
La regulación sustantiva del contrato de
arrendamiento debe partir de una clara diferenciación de trato entre los
arrendamientos de vivienda y los destinados a cualquier otro uso distinto del
de vivienda, por entender que las realidades económicas subyacentes son
sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativos
disímiles que se hagan eco de esa diferencia.
En este sentido, al mismo tiempo que se mantiene
el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda, se opta
en relación con los destinados a otros usos por una regulación basada de forma
absoluta en el libre acuerdo de las partes.
Además, la ley contiene una reforma parcial de la
regulación de los procesos arrendaticios y la modificación del régimen de los
contratos actualmente en vigor.
2º
La regulación de los arrendamientos de vivienda
presenta novedades significativas, fundamentalmente en relación con su
duración. En este sentido, se ha optado por establecer un plazo mínimo de
duración del contrato de cinco años, por entender que un plazo de estas
características permite una cierta estabilidad para las unidades familiares que
les posibilita contemplar al arrendamiento como alternativa válida a la
propiedad. Al mismo tiempo, no es un plazo excesivo que pudiera constituir un
freno para que tanto los propietarios privados como los promotores
empresariales sitúen viviendas en este mercado.
Este plazo mínimo de duración se articula a partir
del libre pacto entre las partes sobre la duración inicial del contrato más un
sistema de prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzar el mínimo de cinco
años de duración, si el pacto inicial hubiera sido por un plazo inferior.
Se introduce también en la Ley un mecanismo de
prórroga tácita, transcurrido como mínimo el plazo de garantía de cinco años,
que da lugar a un nuevo plazo articulado asimismo sobre períodos anuales, de tres
años.
El reconocimiento de la existencia de situaciones
que exigen plazos inferiores de duración ha hecho que la ley prevea esta
posibilidad, aunque vinculada en exclusiva a la necesidad, conocida al tiempo
de la celebración del contrato, de recuperar el uso de la vivienda arrendada
para domicilio del propio arrendador.
El establecimiento de un plazo de duración
limitado permite mitigar el impacto que el instituto de las subrogaciones
pudiera tener sobre el equilibrio de las prestaciones. En la medida en que el
derecho de las personas subrogadas a continuar en el uso de la vivienda
arrendada sólo se mantiene hasta la terminación del plazo contractual, no
existe inconveniente en mantener dicho derecho en el ámbito «mortis causa» a
favor de aquellas personas con vinculación directa con el arrendatario. Destaca
como novedad el reconocimiento de este derecho al conviviente «more uxorio».
En relación con las subrogaciones «inter vivos»,
sólo se reconoce su existencia previo consentimiento escrito del arrendador. Al
mismo tiempo, se introduce una novedad en casos de resoluciones judiciales que,
en procesos de nulidad, separación o divorcio, asignen la vivienda al cónyuge
no titular. En estos casos, se reconoce «ex lego» a dicho cónyuge el derecho a
continuar en el uso de la vivienda arrendada por el tiempo que restare del
contrato.
El régimen de rentas se construye en torno al
principio de la libertad de pactos entre las partes para la determinación de la
renta inicial, tanto para los contratos nuevos como para aquellos que se
mantengan con arrendatarios ya establecidos. Este asegurará, cuando ello sea
preciso, que las rentas de los contratos permitan refleja la realidad del
mercado, si esta realidad no hubiera podido trasladarse a la renta por la vía
de las actualizaciones previstas. Ello puede ser así, dado que la norma
establece un mecanismo de actualización de rentas vinculado a las variaciones
porcentuales que pueda experimentar en un período anual el Indice de Precios al
Consumo.
Por lo que se refiere a los derechos y
obligaciones de las partes, la Ley mantienen líneas generales la regulación
actual, sin introducir grandes novedades. Se exceptúa el establecimiento de una
previsión especial para arrendatarios afectados de minusvalías o con personas
minusválidas a su cargo que pretendan efectuar modificaciones en la finca
arrendada que les permitan mejorar la utilización de la misma. También se
mantiene el derecho de adquisición preferente en favor del arrendatario para el
supuesto de enajenación de la vivienda arrendada durante la vigencia del
arrendamiento aunque referido a condiciones de mercado, por entenderse que
constituye un instrumento que sin suponer una grave onerosidad para el
arrendador incrementa las posibilidades de permanencia del arrendatario en la
vivienda.
Por último, por lo que se refiere a la
formalización de los contratos, la ley mantiene la libertad de las partes de
optar por la forma oral o escrita. Al mismo tiempo, se consagra expresamente la
posibilidad de todos los contratos de arrendamiento, cualquiera que sea su
duración, de acceder al Registro de la Propiedad, intentando, por otro lado,
potenciar esta posibilidad de acceso mediante la vinculación de determinadas
medidas de fomento o beneficio al hecho de la inscripción. Este hecho no sóIo
contribuye a reforzar las garantías de las partes, sino que incrementa la
información disponible para el Estado, permitiéndole el diseño y ejecución de
aquellas medidas que puedan contribuir a la mejora de la ordenación normativa y
de la práctica de los arrendamientos.
3º
La Ley abandona la distinción tradicional entre
arrendamientos de vivienda y arrendamientos de locales de negocio y asimilados
para diferenciar entre arrendamientos de vivienda, que son aquellos dedicados a
satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario, su cónyuge o
sus hijos dependientes, y arrendamientos para usos distintos al de vivienda,
categoría ésta que engloba los arrendamientos de segunda residencia, los de
temporada, los tradicionales de local de negocio y los asimilados a éstos.
Este nuevo categorismo se asienta en la idea de
conceder medidas de protección al arrendatario sólo allí donde la finalidad
del arrendamiento sea la satisfacción de la necesidad de vivienda del individuo
y de su familia, pero no en otros supuestos en los que se satisfagan
necesidades económicas, recreativas o administrativas. Para ello, en la
regulación de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, la Ley opta
por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato,
configurándose una regulación supletoria del libre pacto que también permite un
amplio recurso al régimen del Código Civil.
Se regulan así, con carácter supletorio de la
voluntad expresa de arrendador y arrendatario, el régimen de obligaciones de conservación
y obras, el derecho de adquisición preferente, el de traspaso y las
subrogaciones «mortis causa», aunque limitadas al cónyuge e hijos del
arrendatario que continúen la actividad.
Se introduce en esta regulación una novedad
consistente en el derecho del arrendatario a ser indemnizado cuando, queriendo
continuar con el arrendamiento, deba abandonar el local por el transcurso del
plazo previsto, siempre que de alguna forma el arrendador o un nuevo
arrendatario se pudiesen beneficiar de la clientela obtenida por el antiguo
arrendatario, o alternativamente, de los gastos de traslado y de los perjuicios
derivados del mismo, cuando el arrendatario se vea obligado a trasladar su
actividad.
4º
La fianza arrendaticia mantiene su carácter
obligatorio, tanto en vivienda como en uso distinto, fijándose su cuantía en
una o dos mensualidades de renta, según sea arrendamiento de vivienda o de uso
distinto. Al mismo tiempo se permite a las Comunidades Autónomas con
competencias en materia de vivienda que regulen su depósito obligatorio en
favor de la propia Comunidad, ya que los rendimientos generados por estos
fondos se han revelado como una importante fuente de financiación de las
políticas autonómicas de vivienda, que se considera debe de mantenerse.
5º
En la regulación de los procesos arrendaticios se
establece que la competencia para conocer de las controversias corresponde, en
todo caso, al Juez de Primera Instancia del lugar donde esté sita la finca
urbana, excluyendo la posibilidad de modificar la competencia funcional por vía
de sumisión expresa o tácita a Juez distinto.
Esto no obsta para recordar la posibilidad de que
las partes en la relación jurídica puedan pactar, para la solución de sus
conflictos, la utilización del procedimiento arbitras.
La tramitación de los procesos arrendaticios se
defiere al juicio de cognición haciendo salvedad expresa de los supuestos de
aplicación del juicio de desahucio y del juicio verbal cuando se ejecuten, en
este último caso, acciones para determinar rentas o importes que corresponda
abonar al arrendatario.
Se regulan, asimismo, las condiciones en las que
el arrendatario podrá enervar la acción en los desahucios promovidos por la
falta de pago de cantidades debidas por virtud de la relación arrendaticia.
Esta regulación matiza de forma significativa las posibilidades de enervación y
rehabilitación contenidas en el Texto Refundido de 1964.
En los supuestos de acumulación de acciones se ha
establecido, junto a la regulación tradicional, la posibilidad de acumulación
que asisten a los arrendatarios cuando las acciones ejercitadas se funden en
hechos comunes y se dirijan contra el mismo arrendador. También se permite a
éste en los supuestos de resolución del contrato por falta de pago, el
ejercicio acumulado y simultáneo de la acción de resolución del contrato y la
reclamación de las cantidades adeudadas.
Por último, y como novedad más significativa de la
Ley en materia procesal, se establece la regulación del recurso de casación en
materia arrendaticia por entender que la materia, dada su importancia y la
trascendencia de los cambios normativos que esta norma introduce, debe poder
ser objeto de una doctrina jurisprudencial elaborada en sede del Tribunal
Supremo. Como notas más características del recurso de casación pueden señalarse
las siguientes: sólo serán susceptibles de dicho recurso las sentencias
dictadas en los procesos seguidos por los trámites del juicio de cognición,
siempre que las sentencias de primera y segunda instancia no sean conformes, y
la renta de los contratos se encuentre por debajo de los límites que por ley se
consagran.
6º
Por lo que se refiere a los contratos existentes a
la entrada en vigor de esta Ley, los celebrados al amparo del Real Decreto Ley
2/1985 no presentan una especial problemática puesto que ha sido la libre
voluntad de las partes la que a determinado el régimen de la relación en lo que
a duración y renta se refiere. Por ello, estos contratos continuarán hasta su
extinción sometidos al mismo régimen al que hasta ahora lo venían estando. En ese
momento, la nueva relación arrendaticia que se pueda constituir sobre la finca
quedará sujeta a la nueva normativa. De esta regulación no quedan exceptuados
los contratos que, aunque en fecha posterior al 9 de mayo de 1985, se hayan
celebrado con sujeción al régimen de prórroga forzosa, al derivar este del
libre pacto entre las partes.
Por lo que se refiere a los contratos celebrados
con anterioridad, la Ley opta por una solución que intenta conjugar el máximo
de sencillez posible con un trato equilibrado de las distintas situaciones en
que las partes en conflicto se encuentran. Por ello, se introduce un
planteamiento que mantiene el criterio de trato diferenciado entre los
contratos de arrendamiento de vivienda y los de local de negocio otorgando
condiciones más suaves de modificación al arrendatario de vivienda que al de
local de negocio.
Teniendo en cuenta los perjudiciales efectos que
ha tenido la prolongada vigencia de la prórroga obligatoria impuesta por la Ley
de 1964, se aborda la necesidad de poner límite a la duración de esta prórroga
obligatoria restableciendo la temporalidad de la relación arrendataria de
conformidad con su propia naturaleza, pero esta modificación se realiza
teniendo en cuenta los efectos sociales y económicos de la medida tomando en
consideración la situación personal y familiar y la capacidad económica de los
arrendatarios.
En este sentido, en el arrendamiento de viviendas
se opta por la supresión total de la subrogación «inter vivos», excepción hecha
de la derivada de resolución judicial en procesos matrimoniales, y por la
supresión gradual de los derechos de subrogación «mortis causa» que el Texto
Refundido de 1964 reconocía.
Como esta medida afecta a situaciones cuyos
contenidos potenciales de derechos
son diferentes, arrendatarios titulares iniciales
del contrato, arrendatarios en primera subrogación y arrendatarios en segunda
subrogación, la norma debe ofrecer respuestas adecuadas para cada una de ellas.
De ahí que la supresión de las subrogaciones sea tanto más gradual cuanto mayor
sea el contenido potencial de derechos que la Ley contempla para cada supuesto,
a partir del principio general de conservar al arrendatario actual y a su
cónyuge el derecho a continuar en el uso de la vivienda arrendada hasta su
fallecimiento, allí donde este derecho les estuviera reconocido por la
legislación de 1964.
En cuanto al régimen de rentas, la Ley opta por
intentar desbloquear la situación de las rentas congeladas. Para ello, se
establece un sistema de revisión aplicable a todos los contratos anteriores al
9 de mayo de 1985, que pretende recuperar las variaciones no repercutidas de la
inflación desde la fecha de celebración del contrato o desde la última revisión
legal, según proceda. Esta revisión no se produce de manera inmediata sino gradual,
incrementándose el número de años en que se produce la revisión total en
función inversa de la renta del arrendatario, posibilitando a los arrendatarios
de menor nivel económico a que adapten sus economías a la nueva realidad.
En el caso de arrendatarios de bajo nivel de
renta, por debajo de dos veces y media, tres o tres veces y media el salario
mínimo interprofesional en función del número de personas que habiten en la
vivienda arrendada, se excluye la revisión de las rentas mandatándose al Gobierno
para que en el plazo de un año a partir de la entrada en vigor de la Ley
configure un mecanismo de compensación de naturaleza fiscal para aquellos
arrendadores que no hayan podido, por las circunstancias antes señaladas,
proceder a la actualización de las rentas.
Asimismo, se concede a los arrendadores el derecho
a disfrutar de beneficios en el Impuesto sobre el Patrimonio, en el Impuesto
sobre Bienes lnmuebles, en los gastos de conservación de la finca arrendada y
el coste de los servicios y suministros de que disfrute la vivienda arrendada,
en estos tres últimos casos mediante la imputación de sus importes a los
arrendatarios.
En el caso de los arrendamientos de locales de
negocio, se ha optado por articular un calendario de resolución temporal de
estos contratos, aunque distinguiendo entre los arrendamientos en los que el
arrendatario sea una persona física de aquellos en los que sea una persona
jurídica, presumiendo mayor solvencia económica allí donde el entramado
organizativo sea más complejo.
Por ello, se mantienen, aunque de forma limitada,
derechos de subrogación mortis causa en el primer supuesto, garantizándose al
grupo familiar vinculado al desarrollo de la actividad, un plazo mínimo de 20
años, que podrá superarse mientras el arrendatario y su cónyuge vivan y
continúen el ejercicio de la actividad que se venga desarrollando en el local.
Para los arrendamientos de personas jurídicas se
configuran plazos de resolución tasados, entre 5 y 20 años, en función de la
naturaleza y del volumen de la actividad desarrollada en el local arrendado,
configurándose un plazo de duración breve para aquellos arrendamientos en los
que se desarrollan actividades con un potencial económico tal que coloquen a
los titulares de estos contratos en posiciones de equilibrio respecto a los
arrendadores a la hora de negociar nuevas condiciones arrendaticias.
En cuanto a la renta pagada en estos contratos, se
reproduce el esquema de revisión establecido para los arrendamientos de
viviendas, graduando temporalmente el ritmo de la revisión en función de las
categorías antes expuestas.
Para favorecer la continuidad de los
arrendatarios, la Ley regula una figura de nueva creación que es el derecho de
arrendamiento preferente, que concede al arrendatario un derecho preferente a
continuar en el uso del local arrendado al tiempo de la extinción del contrato,
frente a cualquier tercero en condiciones de mercado.
Asimismo se estipula un derecho indemnizatorio en
caso de no continuar en el uso del local arrendado cuando otra persona, sea el
propietario o sea un nuevo arrendatario, pueda beneficiarse de la clientela
generada por la actividad del antiguo arrendatario.
En cuanto a los arrendamientos asimilados, tanto al inquilinato como a local de negocio, se les da un tratamiento similar al de los arrendamientos de local de negocio, en materia de duración y de régimen de renta.
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TITULO I – AMBITO DE LA LEY
Nº artículo: 1 Ámbito de
aplicación.-
La
presente ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendiamientos de
fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.
Nº artículo: 2 Arrendamiento de vivienda.-
1-Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
2-
Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al
mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras
dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la
finca por el mismo arrendador.
Nº artículo: 3 Arrendamiento para uso distinto
del de la vivienda.-
1-Se considera arrendamiento para uso
distinto del de vivienda aquel arrendamiento que recayendo sobre una
edificación tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el
artículo anterior.
2- En
especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas
celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados
para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal,
profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean
las personas que los celebren.
Nº artículo: 4 Regimen aplicable.
1.-Los arrendamientos regulados en la presente ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.
2.-
Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de
viviendas se rigen por lo dispuesto en el Título II de la presente ley, en su
defecto, por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en
el Código Civil.
Se
exeptuan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie
sea superior a trescientos metros cuadrados o en los que la renta inicial en
cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo inerprofesional en cómputo
anual. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su
defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y,
supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.
3.-
Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso
distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto,
por lo dispuesto en el Título III de la presente ley, y supletoriamente, por lo
dispuesto en el Código Civil.
4.- La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea
posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.
Nº artículo: 5 Arrendamientos excluidos.-
Quedan excluidos del ámbito de aplicación de
esta ley:
a) El uso de las
viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios
tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.
b) El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y
régimen, que se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.
c) Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.
d) El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquella, por razón del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada caso el establecimiento de las normas a que se someterá su uso.
TITULO II – DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA
Capitulo 1º (
Normas Generales )
Nº artículo: 6 Naturaleza de las normas.-
Son
nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en
perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título,
salvo los caso en que la propia norma expresamente lo autorice.
Nº artículo: 7 Condición de arrendamiento de
vivienda.-
El
arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no
tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten
su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes.
Nº artículo: 8 Cesión del contrato y
subarriendo.-
1.-
El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito
del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición
del cedente frente al arrendador.
2.-
La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y precio
consentimiento escrito del arrendador.
El
subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el
arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el
suarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1. De no darse esta
condición, se regirá por lo pactado entre las partes.
El
derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del
arrendatario que subarrendó.
El
precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al
arrendamiento.
Capitulo 2º ( De
la duración del contrato )
Nº artículo: 9 Plazo mínimo.-
1.-
La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Se ésta
fuera inferior a cinco años, llegado el dia del vencimiento del contrato, éste
se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento
alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste
al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de
terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no
renovarlo.
El
plazo comentará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del
inmueble a disposición del arrendatario si éste fuere posterior. Corresponderá
al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
2.- Se
entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya
estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del
derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del
apartado anterior.
3.- No procederá la prórroga
obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar
en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la
vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a
vivienda permanente para sí.
Si
transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato no hubiera el
arrendador porcedido a ocupar la vivienda por sí, deberá reponder al
arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período
de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la
vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o indemnizarle,
a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por
los años que quedaren hasta completar cinco.
Nº artículo: 10 Prorroga del contrato.-
Si
llegada la fecha del vencimiento del contrato, una vez transcurridos como
mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese
notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su
voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos
anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste
al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera
de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Al
contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y
convencional al que estuviera sometido.
Nº artículo: 11 Desistimiento del contrato.-
En
arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario
desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y
dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos
meses.
Las
partes podrán pactar en el contrato que , para el caso de desistimiento, deba
el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una
mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de
cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar al la parte
proporcional de la indemnización.
Nº artículo: 12 Desestimiento y vencimiento en caso de matrimonio o
convivencia del arrendatario.-
1.- Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en veneficio de dicho cónyuge.
2.- A
estos efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para
que manifieste su voluntad al respecto. Efectuando el requerimiento, el
arrendamiento se extinguirá si el cónyuge no contesta en un plazo de quince
dias a contar de aquél. El cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta
la extinción del contrato, si la misma no estuviera ya abonada.
3.-
Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de
desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio
del cónyuge que conviviera con aquél siempre que en el plazo de un mes de dicho
abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su
voluntad de ser arrendatario.
Si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará
obligado al pago de la renta correspondiente a dicho mes.
4.- Lo dispuesto en los apartados anteriores será también de aplicación a favor de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
Nº artículo: 13 Resolución del derecho del
arrendador.
1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.
En
contratos de duración pactada superior a cinco años, si, transcurridos los
cinco primeros años del mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por
cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará
extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de
arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los
derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este
caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada.
2.
Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan
un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del
derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que
resulten de lo dispuesto en la presente ley.
3.
Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario
haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la
finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un
estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin
perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el artículo 9.1.
Nº artículo: 14 Enajenación de la vivienda arrendada.
El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir.
Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años.
Nº artículo: 15 Separación, divorcio o nulidad del matrimonio
del arrendatario.
1. En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 90 y 96 del Código Civil.
2. La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.
Nº artículo: 16 Muerte del arrendatario.
1. En caso de muerte del arrendatario,
podrán subrogarse en el contrato:
a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con
él.
b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma
permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con
independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años
anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia
en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
c)
Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento
estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido
habitualmente con él durante los dos años precedentes.
d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
e)
Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en
la letra anterior.
f)
Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran
una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación
de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan
convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.
Si al
tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas
personas, el arrendamiento quedará extinguido.
2. Si
existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre
quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de
prelación establecido en el apartado anterior, salvo en que los padres
septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y
entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los
hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano.
Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al 65 por 100; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.
3. El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses.
Si el
arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes
sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador
considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario,
mientras mantengan su pretensión de subrogarse.
4. En
arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años, las partes
podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del
arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de
duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años
cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad.
Capitulo 3º ( De
la Renta )
Nº artículo: 17 Determinación de la renta.
1. La renta será la que libremente estipulen las partes.
2. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
3. El
pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o,
en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada.
4. El
arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que
se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el
efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.
El
recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente
las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la
totalidad del pago y, específicamente, la renta en vigor.
Si el
arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que
se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.
Nº artículo: 18 Actualización de la renta.
1. Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.
2. A partir del sexto
año de duración la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al
respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado
anterior.
3. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes
siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por
escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el
arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de
Estadística, o haciendo referencia al Boletín Oficial en que se haya publicado.
Será
válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del
pago precedente.
Nº artículo: 19 Elevación de renta por mejoras.
1. La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.
Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.
2.
Cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio en régimen de propiedad
horizontal, el arrendador deberá repartir proporcionalmente entre todas ellas
el capital invertido, aplicando, a tal efecto, las cuotas de participación que
correspondan a cada una de aquéllas.
En el supuesto de edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, el capital invertido se repartirá proporcionalmente entre las fincas afectadas por acuerdo entre arrendador y arrendatarios. En defecto de acuerdo, se repartirá proporcionalmente en función de la superficie de la finca arrendada.
3. La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquélla, detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.
Nº artículo: 20 Gastos generales y de servicios individuales.
1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
En
edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que
correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.
En
edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos
serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su
superficie.
Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe
anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a
tributos no afectará a la Administración.
2. Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el artículo 18.1.
3.
Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se
individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del
arrendatario.
4. El
pago de los gastos a que se refiere el presente artículo, se acreditará en la
forma prevista en el artículo 17.4.
Capitulo 4º ( De
los Derechos y las Obligaciones de las Partes )
Nº artículo: 21 Conservación de la vivienda.
1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los Artículos 1563 y 1564 del Código Civil.
La
obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por
causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el
artículo 28.
2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente
diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará
obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado
de una parte de la vivienda.
Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en
proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.
2. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.
3.
Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la
vivienda serán de cargo del arrendatario.
Nº artículo: 22 Obras de mejora.
1. El arrendatario
estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora
cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del
arrendamiento.
2. El arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar
por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su
naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes
desde dicha notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo
que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada.
El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el
desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.
3. El
arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta
en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de
aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a
efectuar.
Nº artículo: 23 Obras del arrendatario.
1. El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2, del artículo 2, o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la misma.
2. Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.
Si las obras han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato del arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior.
Nº artículo: 24 Arrendatarios con minusvalía.
1. El arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en la vivienda las obras que sean necesarias para adecuar ésta a su condición de minusválido o a la de su cónyuge o de la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, o a la de los familiares que con él convivan.
2. El arrendatario estará obligado, al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior, si así lo exige el arrendador.
Nº artículo: 25 Derecho de adquisición preferente.
1. En caso de venta de
la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente
sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.
2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca
arrendada en un plazo de treinta días naturales a contar desde el siguiente en
que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca
arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.
Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.
3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
5. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.
6. Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el artículo 3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.
7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.
8. El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido en contratos de duración pactada superior a cinco años.
Capitulo 5º ( De
los Suspensión, Resolución y Extinción del Contrato )
Nº artículo: 26 Habitabilidad de la vivienda.
Cuando
la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras
acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el
arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin
indemnización alguna.
La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la
paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de
la renta.
Nº artículo: 27 Incumplimiento de obligaciones.
1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil.
2. Además, el
arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes
causas:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades
cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.
d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
e) Cuando en la
vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o
ilícitas.
f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer
la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente
la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.
3. Del mismo modo, el
arrendatario podrá resolver el contrato por las siquientes causas:
a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el
artículo 21.
b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la
utilización de la vivienda.
Nº artículo: 28 Extinción del arrendamiento.
El
contrato de arrendamiento se extinguirá, además de por las restantes causas
contempladas en el presente Título, por las siguientes:
a)
Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.
b) Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.
TITULO III – DE LOS ARRENDAMIENTOS
PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA
Nº artículo: 29 Enajenación de la finca arrendada.
El adquirente
de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del
arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34
de la Ley Hipotecaria.
Nº artículo: 30 Conservación, mejora y obras del arrendatario.
Lo dispuesto en los artículos 21, 22, 23 y 26 de esta ley será también aplicable a los arrendamientos que regula el presente Título. También lo será lo dispuesto en el artículo 19, desde el comienzo del arrendamiento.
Nº artículo: 31 Derecho de adquisición preferente.
Lo
dispuesto en el artículo 25 de la presente ley será de aplicación a los
arrendamientos que regula este título.
Nº artículo: 32 Cesión del contrato y subarriendo.
1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
2. El
arrendador tiene derecho a una elevación de renta del diez por ciento de la
renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del veinte en
el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca
arrendada.
3. No
se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por
consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad
arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta
prevista en el apartado anterior.
4.
Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al
arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.
Nº artículo: 33 Muerte del arrendatario.
En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato.
La
subrogación deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos
meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario.
Nº artículo: 34 Indemnización al arrendatario.
La
extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una
finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una
actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una
indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya
manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su
voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta
de mercado. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las
partes; en defecto de pacto, la que, al efecto determine el árbitro designado
por las partes. La cuantía de la indemnización se determinará en la forma
siguiente:
1. Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.
2. Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.
Se considerarán afines
las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo en parte de la
clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.
En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la
indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas.
Nº artículo: 35 Resolución de pleno derecho.
El arrendador podrá resolver de pleno derecho
el contrato por las causas previstas en las letras a), b) y e) del artículo
27.2 y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el
artículo 32.
TITULO IV – DISPOSICIONES COMUNES
Nº artículo: 36 Fianza.
1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de
fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el
arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del
de vivienda.
2. Durante los cinco
primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a
actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador
podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya,
hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda,
al tiempo de la prórroga.
3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo
pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado
al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre
actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de
la fianza.
4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
Nº artículo: 37 Formalización del arrendamiento.
Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por
escrito del contrato de arrendamiento.
En este caso, se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.
TITULO V – PROCESOS ARRENDATICIOS
Nº artículo: 38 Competencia.
El
conocimiento de los litigios relativos a los arrendamientos que regule la
presente ley corresponderá al Juez de Primera Instancia del lugar en que se
halle la finca sin que sean aplicables las normas sobre sumisión expresa o
tácita de la Sección Segunda del Título II del Libro Primero de la Ley de
Enjuiciamiento Civil.
Nº artículo: 39 Procedimiento.
1. Los procesos judiciales sobre litigios relativos a los contratos regulados
en la presente ley se regirán por las normas procesales comunes con las
modificaciones que se derivan de lo dispuesto en la misma.
2.
Dichos litigios se sustanciarán por las normas del juicio de cognición, salvo
las excepciones de los apartados 3 y 4 de este artículo.
3. Se
tramitarán por el procedimiento establecido para el juicio de desahucio en los
artículos 1570 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil las demandas que
se interpongan por precario, por extinción del plazo del arriendo o por
resolución del mismo por falta de pago de las cantidades a que se refiere la
causa primera del apartado 2 del artículo 27 de esta ley.
4. Cuando, exclusivamente se ejerciten acciones para determinar rentas o importes que, de conformidad con esta ley corresponda abonar al arrendatario, se decidirá en procedimiento verbal, cualquiera que sea la cuantía litigiosa.
5.
Las partes podrán pactar el sometimiento de los litigios a los tribunales
arbitrales, de conformidad con lo establecido en la Ley 36/1988, de 5 de
diciembre.
6.
Cuando alguna de las partes contractuales no tuviere su domicilio dentro de la
demarcación judicial donde radique la finca, podrá designarse un domicilio
radicado en ella a los efectos de recibir cualquier notificación vinculada con
los derechos y obligaciones reconocidos en esta ley.
Nº artículo: 40 Acumulación de acciones.
1. El actor podrá acumular las acciones que le asistan contra
distintos arrendatarios de una misma finca, aunque lo sean por contratos
diferentes, siempre que aquéllas se fundamenten en hechos comunes a todos los
demandados. Del mismo modo, los distintos arrendatarios de una misma finca
podrán acumular las acciones que les asistan contra el mismo arrendador,
siempre que se fundamenten en hechos comunes.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplicará a los juicios
de desahucio.
2. El arrendador, en los supuestos de resolución del contrato por falta de
pago, podrá ejercer acumulada y simultáneamente la acción de resolución del
contrato y la reclamación de las cantidades adeudadas. La tramitación de estos
procesos se realizará conforme a las normas reguladoras del juicio de
cognición.
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DISPOSICIONES
ADICIONALES
Disposición
Adicional Primera. -Régimen de las
viviendas de protección oficial en arrendamiento.
1. El
plazo de duración del régimen legal de las viviendas de protección oficial, que
se califiquen para arrendamiento a partir de la entrada en vigor de la presente
ley, concluirá al transcurrir totalmente el período establecido en la normativa
aplicable para la amortización del préstamo cualificado obtenido para su
promoción o, en caso de no existir dicho préstamo, transcurridos veinticinco
años a contar desde la fecha de la correspondiente calificación definitiva.
2. La
renta máxima inicial por metro cuadrado útil de las viviendas de protección oficial
a que se refiere el apartado anterior, será el porcentaje del precio máximo de
venta que corresponda de conformidad con la normativa estatal o autonómica
aplicable.
3. En todo caso, la revisión de las rentas de las viviendas de protección
oficial, cualquiera que fuera la legislación a cuyo amparo estén acogidas,
podrá practicarse anualmente en función de las variaciones porcentuales del
Indice Nacional General del Sistema de Indices de Precios de Consumo.
4.
Además de las rentas iniciales o revisadas, el arrendador podrá percibir el
coste real de los servicios de que disfrute el arrendatario y satisfaga el
arrendador.
5. Sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, serán nulas las
cláusulas y estipulaciones que establezcan rentas superiores a las máximas
autorizadas en la normativa aplicable para las viviendas de protección oficial.
6. Lo
dispuesto en los apartados anteriores no será de aplicación a las viviendas de
promoción pública reguladas por el Real Decreto-ley 31/1978.
7. Lo
dispuesto en los apartados anteriores será de aplicación general en defecto de
legislación específica de las Comunidades Autónomas con competencia en la
materia.
8. El arrendamiento de viviendas de protección oficial de promoción pública se
regirá por las normas particulares de éstas respecto del plazo de duración del
contrato, las variaciones de la renta, los límites de repercusión de cantidades
por reparación de daños y mejoras, y lo previsto respecto del derecho de cesión
y subrogación en el arrendamiento, y en lo no regulado por ellas por las de la
presente ley, que se aplicará íntegramente cuando el arrendamiento deje de
estar sometido a dichas disposiciones particulares.
La excepción no alcanzará a las cuestiones de competencia y procedimiento en
las que se estará por entero a lo dispuesto en la presente ley.
Disposición Adicional Segunda. -
Modificación de la Ley Hipotecaria.
1. El
artículo 2, número 5.º de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de
febrero de 1946, tendrá la siguiente redacción:
"5.º
Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos,
cesiones y subrogaciones de los mismos."
2. En
el plazo de nueve meses desde la entrada en vigor de esta ley se establecerán
reglamentariamente los requisitos de acceso de los contratos de arrendamientos
urbanos al Registro de la Propiedad.
Disposición Adicional Tercera. - Depósito de fianzas.
Las Comunidades Autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores de finca urbana sujetos a la presente ley depositen el importe de la fianza regulada en el artículo 36.1 de esta ley, sin devengo de interés, a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del correspondiente contrato. Si transcurrido un mes desde la finalización del contrato, la Administración Autonómica o el ente público competente no procediere a la devolución de la cantidad depositada, ésta devengará el interés legal correspondiente.
Disposición Adicional Cuarta.- Ayudas para acceso a vivienda.
Las personas
que, en aplicación de lo establecido en la Disposición Transitoria Segunda de
la presente ley, se vean privadas del derecho a la subrogación «mortis causa»
que les reconocía el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos,
aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, serán sujeto preferente de
los programas de ayudas públicas para el acceso a vivienda, siempre que cumplan
los requisitos en cuanto a ingresos máximos que se establezcan en dichos
programas.
Disposición Adicional Quinta. - Modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
1. El artículo 1563 de
la Ley de Enjuiciamiento Civil quedará redactado en la forma siguiente:
"1.º El desahucio por falta de pago de las rentas, de las cantidades
asimiladas o de las cantidades cuyo pago hubiera asumido el arrendatario en el
arrendamiento de viviendas o en el arrendamiento de una finca urbana habitable
en la que se realicen actividades profesionales, comerciales o industriales,
podrá ser enervado por el arrendatario si en algún momento anterior al señalado
para la celebración del juicio, paga al actor o pone a su disposición en el
Juzgado o notarialmente el importe de las cantidades en cuya inefectividad se
sustente la demanda y el de las que en dicho instante adeude.
2.º Esta enervación no tendrá lugar cuando se hubiera producido otra
anteriormente, ni cuando el arrendador hubiese requerido, por cualquier medio
que permita acreditar su constancia, de pago al arrendatario con cuatro meses
de antelación a la presentación de la demanda y éste no hubiese pagado las
cantidades adeudadas al tiempo de dicha presentación.
3.º En todo caso, deberán indicarse en el escrito de interposición de la
demanda las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no la enervación.
Cuando ésta proceda, el Juzgado indicará en la citación el deber de pagar o de
consignar el importe antes de la celebración del juicio."
2. Los recursos contra
sentencias en las materias a que se refiere el artículo 38, tendrán tramitación
preferente tanto ante las Audiencias Provinciales como ante los Tribunales
Superiores.
Los artículos 1566; y 1567 de la Ley de Enjuiciamiento Civil quedarán
redactados de la forma siguiente:
"Artículo 1566.
En ningún caso se
admitirán al demandado los recursos de apelación y de casación, cuando
procedan, si no acredita al interponerlos tener satisfechas las rentas vencidas
y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas, o si no las consigna
judicial o notarialmente.
Artículo 1567.
Si el arrendatario no cumpliese lo prevenido en el artículo anterior, se tendrá por firme la sentencia y se procederá a su ejecución, siempre que requerido por el Juez o Tribunal que conozca de los mismos no cumpliere su obligación de pago o consignación en el plazo de cinco días.
También
se tendrá por desierto el recurso de casación o apelación interpuesto por el
arrendatario, cualquiera que sea el estado en que se halle, si durante la
sustanciación del mismo dejare aquél de pagar los plazos que venzan o los que
deba adelantar. Sin embargo, el arrendatario podrá cautelarmente adelantar o
consignar el pago de varios períodos no vencidos, los cuales se sujetarán a
liquidación una vez firme la sentencia. En todo caso, el abono de dichos
importes no se entenderá novación contractual."
3. El
artículo 1687.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedará redactado de la
forma siguiente:
"Artículo 1687.3.
Las
sentencias dictadas por las Audiencias en los juicios de desahucio que no
tengan regulación especial, salvo las dictadas en juicio de desahucio por falta
de pago de la renta, las dictadas en procesos sobre arrendamientos urbanos
seguidos por los trámites del juicio de cognición, en este último supuesto
cuando no fuesen conformes con la dictada en primera instancia, y las recaídas
en los juicios de retracto, cuando en todos los casos alcancen la cuantía
requerida para esta clase de recursos en los declarativos ordinarios.
No
obstante, si se tratase de arrendamiento de vivienda bastará con que la cuantía
exceda de 1.500.000 pesetas.
Se
entenderá que son conformes la sentencia de apelación y de primera instancia
aunque difieran en lo relativo a la imposición de costas."
Disposición Adicional Sexta. - Censo de arrendamientos urbanos.
1. El Gobierno procederá, a través del Ministerio de Obras Públicas, Transportes y Medio Ambiente, en el plazo de un año a partir de la entrada en vigor de la presente ley, a elaborar un censo de los contratos de arrendamiento de viviendas sujetos a la presente ley subsistentes a su entrada en vigor.
2.
Este censo comprenderá datos identificativos del arrendador y del arrendatario,
de la renta del contrato, de la existencia o no de cláusulas de revisión, de su
duración y de la fecha del contrato.
3. A
estos efectos, los arrendadores deberán remitir, al Ministerio de Obras
Públicas, Transportes y Medio Ambiente, en el plazo máximo de tres meses a
partir de la entrada en vigor de la ley, los datos del contrato a que se
refiere el párrafo anterior.
4.
Los arrendatarios tendrán derecho a solicitar la inclusión en el censo a que se
refiere esta disposición de sus respectivos contratos, dando cuenta por escrito
al arrendador de los datos remitidos.
5. El
incumplimiento de la obligación prevista en el anterior apartado 3 privará al
arrendador que la hubiera incumplido del derecho a los beneficios fiscales a
que se refiere la disposición final cuarta de la presente ley.
Disposición Adicional Séptima. - Modificación Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de Arbitraje.
Se
añade al artículo 30 de la Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de Arbitraje, un
número 3, cuyo contenido será el siguiente:
"En los procedimientos arbitrales que traigan causa de contratos sometidos al régimen jurídico de la Ley de Arrendamientos Urbanos, a falta de pacto expreso de las partes, los árbitros deberán dictar el laudo en el término de tres meses, contado como se dispone en el número 1 de este artículo."
Disposición Adicional Octava. - Derecho de retorno.
El
derecho de retorno regulado en la Disposición Adicional Cuarta. 3.ª del texto
refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado
por el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, se regirá por lo
previsto en esta Disposición y, en su defecto, por las normas del Texto
Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
Cuando
en las actuaciones urbanísticas aisladas no expropiatorias exigidas por el
planeamiento urbanístico, fuera necesario proceder a la demolición total o a la
rehabilitación integral con conservación de fachada o de estructura de un
edificio, en el que existan viviendas urbanas arrendadas sea cualquiera la
fecha del arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a que el arrendador de
la citada finca le proporcione una nueva vivienda de una superficie no inferior
al cincuenta por ciento de la anterior, siempre que tenga al menos noventa
metros cuadrados, o no inferior a la que tuviere, si no alcanzaba dicha
superficie, de características análogas a aquélla y que esté ubicada en el
mismo solar o en el entorno del edificio demolido o rehabilitado.
Disposición Adicional Novena. – Declaración de la situación de minusvalia.
A los
efectos prevenidos en la ley, la situación de minusvalia y su grado deberán ser
declarados, por los centros y servicios de las Administraciones Públicas
competentes.
Disposición Adicional Décimaa. -
Prescripción.
Todos
los derechos, obligaciones y acciones que resulten de los contratos de
arrendamiento contemplados en la presente ley, incluidos los subsistentes a la
entrada en vigor de la misma, prescribirán, cuando no exista plazo específico
de prescripción previsto, de acuerdo con lo dispuesto en el régimen general
contenido en el Código Civil.
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DISPOSICIONES
TRANSITORIAS
Disposición
Transitoria PRIMERA - Contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985
1. Los contratos de arrendamiento de vivienda
celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsistan a la fecha de entrada
en vigor de la presente Ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo
9.' del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política
económica, y por lo dispuesto para el contrato de inquilinato en el Texto
Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964,
de 24 de diciembre.
Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en
los apartados 2 y 3 de la Disposición Transitoria Segunda.
La tácita reconducción prevista en el artículo
1566 del Código Civil lo será por un plazo de 3 años, sin perjuicio de la
facultad de no renovación prevista en el artículo 9 de esta Ley. El
arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en la presente Ley para los
arrendamientos de vivienda.
2.- Los contratos de arrendamiento de local de
negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, que subsistan en la fecha de
entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el
artículo 9.' del Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, y por lo dispuesto en
el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En el caso de tácita
reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1566 del Código Civil, el
arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente Ley relativas a
los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.
Lo dispuesto en el párrafo anterior será de
aplicación a los contratos de arrendamiento asimilados al de inquilinato y al
de local de negocio que se hubieran celebrado a partir del 9 de mayo de 1985 y
que subsistan en la fecha
de entrada en vigor de esta ley.
Disposición Transitoria SEGUNDA - Contratos de
arrendamiento de viviendas celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985
A) Régimen normativo aplicable.
1.- Los contratos de arrendamiento de vivienda
celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en
vigor de la presente Ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al
contrato de inquilinato del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos
de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de
esta Disposición Transitoria.
2.- Será aplicable a estos contratos lo dispuesto
en los artículos 12,15 y 24 de la presente Ley.
3.- Dejará de ser aplicable lo dispuesto en el
apartado 1 del artículo 24 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1964.
No procederán los derechos de tanteo y retracto en
los casos de adjudicación de vivienda por consecuencia de división de cosa
común cuando los contratos de arrendamiento hayan sido otorgados con
posterioridad a la constitución de la comunidad sobre la cosa, ni tampoco en
los casos de división y adjudicación de cosa común adquirida por herencia o
legado.
B) Extinción y subrogación.
4.- A partir de la entrada en vigor de esta Ley,
la subrogación a que se refiere el artículo 58 del Texto Refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964, solo podrá tener lugar a favor del cónyuge del
arrendatario no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos
que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento; en
defecto de los anteriores, se podrán subrogar los ascendientes del arrendatario
que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como mínimo, de
antelación a la fecha de su fallecimiento.
El contrato se extinguirá al fallecimiento del
subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una
minusvalía igual o superior al sesenta y cinco por ciento, en cuyo caso se
extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla veinticinco
años, si ésta fuese posterior.
No obstante, si el subrogado fuese el cónyuge y al
tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con
aquél, podrá haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato quedará
extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años
si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está afectado por la
minusvalía mencionada en el párrafo anterior.
5.- Al fallecimiento de la persona que, a tenor de
lo dispuesto en los artículos 24.1 y 58 del Texto Refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964, se hubiese subrogado en la posición del
inquilino antes de la entrada en vigor de la presente Ley, sólo se podrá
subrogar su cónyuge no separado legalmente o de hecho y, en su defecto, los
hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen
convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento.
El contrato se extinguirá al fallecimiento del
subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una
minusvalía igual o superior al sesenta y cinco por ciento, en cuyo caso se
extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años
si esta fecha es posterior.
No se autorizan ulteriores subrogaciones.
6.- Al fallecimiento de la persona que de acuerdo
con el artículo 59 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de
1964 ocupase la vivienda por segunda subrogación no se autorizan ulteriores
subrogaciones.
7.- Los derechos reconocidos en los apartados 4 y
5 de esta Disposición al cónyuge del arrendatario, serán también de aplicación
respecto de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de
forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con
independencia de su orientación sexual durante al menos los dos años anteriores
al tiempo de fallecimiento, salvo que hubiera descendencia en común, en cuyo
caso bastará la mera convivencia.
8.- Durante los diez años siguientes a la entrada
en vigor de la Ley, si la subrogación prevista en los apartados 4 y 5
anteriores se hubiera producido a favor de hijos mayores de sesenta y cinco
años o que fueren perceptores de prestaciones públicas por jubilación o
invalidez permanente en grado de incapacidad permanente absoluta o gran
invalidez, el contrato se extinguirá por el fallecimiento del hijo subrogado.
9.- Corresponde a las personas que ejerciten la
subrogación contemplada en los apartados 4, 5 y 7 de esta Disposición probar la
condición de convivencia con el arrendatario fallecido que para cada supuesto
proceda.
La condición de convivencia con el arrendatario
fallecido deberá ser habitual y darse necesariamente en la vivienda arrendada.
Serán de aplicación a la subrogación por causa de
muerte regulada en los apartados 4 a 7 anteriores, las disposiciones sobre
procedimiento y orden de prelación establecidas en el artículo 16 de la
presente Ley.
En ningún caso, los beneficiarios de una
subrogación, podrán renunciar a favor de otro de distinto grado de prelación.
C) Otros derechos del arrendador.
10.- Para las anualidades del contrato que se
inicien a partir de la entrada en vigor de esta Ley, el arrendador tendrá los
siguientes derechos:
10.1. En el Impuesto sobre el Patrimonio, el valor
del inmueble arrendado se determinará por capitalización al cuatro por ciento
de la renta devengada, siempre que el resultado sea inferior al que resultaría
de la aplicación de las reglas de valoración de bienes inmuebles previstas en
la Ley de Impuesto sobre el Patrimonio.
10.2. Podrá exigir del arrendatario el total
importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes lnmuebles que corresponda al
inmueble arrendado. Cuando la cuota no estuviese individualizada se dividirá en
proporción a la superficie de cada vivienda.
10.3. Podrá repercutir en el arrendatario el
importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en
estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del
artículo 108 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 o
de acuerdo con las reglas siguientes:
lª Que la conservación haya sido solicitada por el
arrendatario o acordada por resolución judicial o administrativa firme.
En caso de ser varios los arrendatarios afectados,
la solicitud deberá haberse efectuado por la mayoría de los arrendatarios
afectados o, en su caso, por arrendatarios que representen la mayoría de las
cuotas de participación correspondientes a los pisos afectados.
2ª Del capital invertido en los gastos realizados,
se deducirán los auxilios o ayudas públicas percibidos por el propietario.
3ª Al capital invertido se le sumará el importe
del interés legal del dinero correspondiente a dicho capital calculado para un
período de cinco años.
4ª El arrendatario abonará anualmente un importe
equivalente al diez por ciento de la cantidad referida en la regla anterior,
hasta su completo pago.
En el caso de ser varios los arrendatarios
afectados, la cantidad referida en la regla anterior se repartirá entre estos
de acuerdo con los criterios establecidos en el apartado 2 del artículo 19 de
la presente Ley.
5ª La cantidad anual pagada por el arrendatario no
podrá superar la menor de las dos cantidades siguientes: cinco veces su renta
vigente más las cantidades asimiladas a la misma o el importe del salario
mínimo interprofesional, ambas consideradas en su cómputo anual.
10.4 Si el arrendador hubiera optado por realizar
la repercusión con arreglo a lo dispuesto en el artículo 108 antes citado, la
repercusión se hará de forma proporcional a la superficie de la finca afectada.
10.5. Podrá repercutir en el arrendatario el
importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de
la entrada en vigor de la Ley. Se exceptúa el supuesto en que por pacto expreso
entre las partes, todos estos gastos sean por cuenta del arrendador.
D) Actualización de la renta.
11. La renta del contrato, podrá ser actualizada a
instancia del arrendador previo requerimiento fehaciente al arrendatario.
Este requerimiento podrá ser realizado en la fecha
en que, a partir de la entrada en vigor de la Ley, se cumpla una anualidad de
vigencia del contrato.
Efectuado dicho requerimiento, en cada uno de los
años en que aplique esta actualización, el arrendador deberá notificar al
arrendatario el importe de la actualización, acompañando certificación del
Instituto Nacional de Estadística expresiva de los índices determinantes de la
cantidad notificada.
La actualización se desarrollará de acuerdo con
las siguientes reglas:
1.ª La renta pactada inicialmente en el contrato
que dió origen al arrendamiento deberá mantener durante cada una de las
anualidades en que se desarrolle la actualización, con la renta actualizada la
misma proporción que el Indice General Nacional del Sistema de Indices de
Precios de Consumo o que el Indice General Nacional o Indice General Urbano del
Sistema de Indices de Costes de la Vida del mes anterior a la fecha del
contrato con respecto al Indice correspondiente al mes anterior a la fecha de
actualización.
En los arrendamientos de viviendas comprendidos en
el artículo 6.1. 2 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de
1964 celebrados con anterioridad al 12 de mayo de 1956, se tomará como renta
inicial la revalorizada a que se refiere el artículo 96.10 del Texto Refundido,
háyese o no exigido en su día por el arrendador, y como índice correspondiente
a la fecha del contrato el del mes de junio de 1964.
En los arrendamientos de viviendas no comprendidas
en el artículo 6.1 2 del citado Texto Refundido celebrados antes del 12 de mayo
de 1956, se tomará como renta inicial, la que se viniera percibiendo en el mes
de julio de 1954, y como índice correspondiente a la fecha del contrato el mes
de marzo de 1954.
2.ª De la renta actualizada que corresponda a cada
período anual calculada con arreglo a lo dispuesto en la regla anterior o en la
regla 5ª, sólo será exigible al arrendatario el porcentaje que resulta de lo
dispuesto en las reglas siguientes, siempre que este importe sea mayor que la
renta que viniera pagando el arrendatario en este momento incrementada en las
cantidades
asimiladas a la renta.
En el supuesto de que al aplicar la tabla de
porcentajes que corresponda resultase que la renta que estuviera pagando en ese
momento fuera superior a la cantidad que corresponda en aplicación de tales
tablas, se pasaría a aplicar el porcentaje inmediatamente superior a la que se
estuviera pagando.
3ª La renta actualizada absorberá las cantidades
asimiladas a la renta desde la primera anualidad de la revisión.
Se considerarán cantidades asimiladas a la renta a
estos exclusivos efectos la repercusión al arrendatario del aumento del coste
de los servicios suministrados a que se refiere el artículo 102 del Texto
Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la repercusión del coste de las
obras a que se refiere el artículo 107 del citado texto legal.
4ª A partir del año en que se alcance el cien por
cien de actualización, la renta que corresponda pagar podrá ser actualizada por
el arrendador o por el arrendatario conforme a la variación porcentual
experimentada en los doce meses anteriores por el Índice General del Sistema de
Índices de Precios de Consumo, salvo cuando el contrato contuviera expreso otro
sistema de actualización, en cuyo caso será este de aplicación.
5ª Cuando la renta actualizada calculada de
acuerdo con lo dispuesto en la regla 1ª sea superior a la renta de aplicar lo
dispuesto en el párrafo siguiente, se tomará como renta revisada esta última.
La renta a estos efectos se determinará aplicando
sobre el valor catastral de la finca arrendada vigente en 1994, los siguientes
porcentajes:
12% (Doce por ciento), cuando el valor catastral
derivara de una revisión que hubiera surtido efectos con posterioridad a 1989.
24% (veinticuatro por ciento) para el resto de los
supuestos.
Para fincas situadas en el País Vasco se aplicará
sobre el valor catastral el porcentaje del veinticuatro por ciento; para las
fincas situadas en Navarra se aplicará sobre el valor catastral del porcentaje
del doce por ciento.
6ª El inquilino podrá oponerse a la actualización
de renta comunicándoselo fehacientemente al arrendador en el plazo de los
treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento de éste, en
cuyo caso la renta que viniera abonando el inquilino hasta ese momento,
incrementada con las cantidades asimiladas a ella, sólo podrá actualizarse
anualmente con la variación experimentada por el Índice General Nacional del
Sistema de Índices de Precios de Consumo en los doce meses inmediatamente
anteriores a la fecha de cada actualización.
Los contratos de arrendamientos respecto de los
que el inquilino ejercite la opción a que se refiere esta regla, quedarán
extinguidos en el plazo de ocho años, aún cuando se produzca una subrogación,
contándose dicho plazo a partir de la fecha del requerimiento fehaciente del
arrendador.
7ª No procederá la actualización de la renta
prevista en este apartado cuando la suma de los ingresos totales que perciba el
arrendatario y las personas que con él convivan habitualmente en la vivienda
arrendada, no excede de los límites siguientes:
|
Nº de personas que convivan en la vivienda
arrendada |
Límite en número de veces el salario mínimo interprofesional |
|
1 ó 2 |
2,5 |
|
3 ó 4 |
3 |
|
más de 4 |
3,5 |
Los ingresos a considerar serán la totalidad de
los obtenidos durante el ejercicio impositivo anterior a aquél en que se
promueva por el arrendador la actualización de la renta.
En defecto de acreditación por el arrendatario de
los ingresos percibidos por el conjunto de las personas que convivan en la
vivienda arrendada, se presumirá que procede la actualización pretendida.
8ª En los supuestos en que no proceda la
actualización, la renta que viniese abonando el inquilino, incrementada en las
cantidades asimiladas a ella, podrá actualizarse anualmente a tenor de la
variación experimentada por el Indice General de Precios al Consumo en los doce
meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.
9.a La actualización de renta, cuando proceda, se
realizará en los plazos siguientes:
a) En diez años, cuando la suma de los ingresos
totales percibidos por el arrendatario y las personas que con él convivan
habitualmente en la vivienda arrendada no exceda de 5,5 veces el Salario Mínimo
lnterprofesional.
En este caso, los porcentajes exigibles de la
renta actualizada serán los siguientes:
|
Período anual de actualización a partir de la
entrada en vigor de la Ley |
Porcentaje exigible de la renta actualizada |
|
1º 2º 3º 4º 5º 6º 7º 8º 9º 10º |
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% |
b) En cinco años, cuando la indicada suma sea
igual o superior a 5,5 veces el Salario Mínimo lnterprofesional.
En este caso, los porcentajes exigibles de la
renta actualizada serán el doble de los indicados en la letra a) anterior.
10ª Lo dispuesto en el presente apartado
sustituirá a lo dispuesto para los arrendamientos de vivienda en los números 1
y 4 del artículo 100 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de
1964.
Disposición Transitoria TERCERA - Contratos de
arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985
A) Régimen normativo aplicable.
1. Los contratos de arrendamiento de local de
negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de
entrada en vigor de la presente Ley, continuarán rigiéndose por las normas del
Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al
contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones
contenidas en los apartados siguientes de esta Disposición Transitoria.
B) Extinción y subrogación.
2. Los contratos que en la fecha de entrada en
vigor de la presente Ley, se encuentren en situación de prórroga legal,
quedarán extinguidos de acuerdo con lo dispuesto en los apartados 3 a 4
siguientes.
3. Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una
persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se
subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.
En defecto de cónyuge superstite que continúe la
actividad, o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o
fallecimiento, si en ese momento
no hubieran transcurrido 20 años a contar desde la
aprobación de la Ley, podrá subrogarse en el con trato un descendiente del arrendatario
que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso, el contrato
durará por el número de años suficientes hasta completar 20 años a contar desde
la entrada en vigor de la Ley.
La primera subrogación prevista en los párrafos
anteriores no podrá tener lugar cuando ya se hubieran producido en el
arrendamiento dos transmisiones, de acuerdo con lo previsto en el artículo 60
del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La segunda subrogación
prevista no podrá tener lugar cuando ya se hubiera producido en el
arrendamiento una transmisión, de acuerdo con lo previsto en el citado artículo
60.
El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera
subrogado, podrán traspasar el local de negocio en los términos previstos en el
artículo 32 del texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Este traspaso permitirá la continuación del
arrendamiento por un mínimo de 10 años a contar desde su realización o por el
número de años que quedaran desde el momento en que se realice el traspaso hasta
computar 20 años a contar desde la aprobación de la Ley.
Cuando en los diez años anteriores a la entrada en
vigor de la Ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los
plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años.
Se tomará como fecha del traspaso, a los efectos
de este apartado, la de la escritura a que se refiere el artículo 32 del Texto
Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
4. Los arrendamientos de local de negocio cuyo
arrendatario sea una persona jurídica se extinguirán de acuerdo con las reglas
siguientes:
lª Los arrendamientos de locales en los que se
desarrollen actividades comerciales, en veinte años.
Se consideran actividades comerciales a estos
efectos las comprendidas en la División 6 de la Tarifa del Impuesto sobre
Actividades Económicas.
Se exceptúan los locales cuya superficie sea
superior a 2.500 m,, en cuyo caso, la extinción se producirá en cinco años.
2ª Los arrendamientos de locales en los que se
desarrollen actividades distintas de aquéllas a las que se refiere la regla lª
a las que correspondan cuotas según las tarifas del Impuesto sobre Actividades
Económicas:
·
de menos de 85.000 ptas., en 20 años.
·
entre 85.001 y 130.000 ptas., en 15 años.
·
entre 130.001 y 190.000 ptas., en 10 años.
·
de más de 190.000 ptas., en 5 años.
Las cuotas que deben ser tomadas en consideración
a los efectos dispuestos en el presente apartado son las cuotas mínimas
municipales o cuotas mínimas según Tarifa, que incluyen, cuando proceda el
complemento de superficie, correspondientes al ejercicio 1994. En aquellas
actividades a las que corresponda una bonificación en la cuota del Impuesto
sobre actividades económicas, dicha bonificación se aplicará a la cuota mínima
municipal o cuota mínima según tarifa a los efectos de determinar la cantidad
que corresponda.
Los plazos citados en las reglas anteriores se
contarán a partir de la entrada en vigor de la presente Ley. Cuando en los diez
años anteriores a dicha entrada en vigor, se hubiera producido el traspaso del
local de negocio, los plazos de extinción de los contratos se incrementarán en
cinco años. Se tomará como fecha del traspaso la de la escritura a que se
refiere el artículo 32 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Cuando en un local se desarrollen actividades a
las que correspondan distintas cuotas, solo se tomará en consideración a los
efectos de este apartado la mayor de ellas.
Incumbe al arrendatario la prueba de la cuota que
corresponda a la actividad desarrollada en el local arrendado. En defecto de
prueba, el arrendamiento tendrá la mínima de las duraciones previstas en el
párrafo primero.
5. Los contratos en los que, en la fecha de
entrada en vigor de la presente Ley, no haya transcurrido aún el plazo
determinado pactado en el contrato, durarán el tiempo que reste para que dicho
plazo se cumpla. Cuando este período de tiempo sea inferior al que resultaría
de la aplicación de las reglas del apartado 4, el arrendatario podrá hacer
durar el arriendo el plazo que resulte de la aplicación de dichas reglas.
En los casos previstos en este apartado y en el
apartado 4, la tácita reconducción se regirá por lo dispuesto en el artículo
1566 del Código Civil, y serán aplicables al arrendamiento renovado las normas
de la presente Ley relativas al arrendamiento de fincas urbanas para uso
distinto del de vivienda.
C) Actualización de la renta.
6. A partir de la entrada en vigor de la presente
Ley, en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, la renta
de los arrendamientos de locales de negocio podrá ser actualizada, a instancias
del arrendador, previo requerimiento fehaciente al arrendatario de acuerdo con
las siguientes reglas:
1ª La renta pactada inicialmente en el contrato
que dio origen al arrendamiento deberá mantener con la renta actualizada la
misma proporción que el Indice General Nacional del Sistema de Indices de
Precios de Consumo o que el Indice General Nacional o Indice General Urbano del
Sistema de Indices de Costes de la vida del mes anterior a la fecha del contrato
con respecto al Indice correspondiente al mes anterior a la fecha de cada
actualización.
En los contratos celebrados con anterioridad al 12
de mayo de 1956, se tomará como renta inicial la revalorizada a que se refiere
el artículo 96.10 del citado Texto Refundido, háyese o no exigido en su día por
el arrendador, y como índice correspondiente a la fecha del contrato el del mes
de junio de 1964.
2ª De la renta actualizada que corresponda a cada
período anual calculado con arreglo a lo dispuesto en la regla anterior, sólo
será exigible al arrendatario el porcentaje que resulte de las tablas de
porcentajes previstas
en las reglas siguientes en función del período de
actualización que corresponda, siempre que este importe sea mayor que la renta
que viniera
pagando el arrendatario en este momento
incrementada en las cantidades asimiladas a la renta.
En el supuesto de que al aplicar la tabla de
porcentajes que corresponda resultase que lo que estuviera cobrando en ese
momento fuera superior a la cantidad que corresponda en aplicación de tales
tablas, se pasaría a aplicar el porcentaje inmediatamente superior, o en su
caso el siguiente o siguientes que correspondan, hasta que la cantidad exigible
de la renta actualizada sea superior a la que se estuviera cobrando sin la
actualización.
3ª En los arrendamientos a los que corresponda, de
acuerdo con lo dispuesto en el apartado 4, un período de extinción de 5 ó 10
años, la revisión de renta se hará de acuerdo con la tabla siguiente:
|
Actualización a partir de la entrada en vigor de
la Ley |
Porcentaje exigible de la renta actualizada |
|
1º 2º 3º 4º 5º |
10 % 20 % 35 % 60 % 100 % |
4ª En los arrendamientos comprendidos en el
apartado 3, y en aquellos a los que corresponda, de acuerdo con lo dispuesto en
el apartado 4, un período de extinción de 15 ó 20 años, la revisión de renta se
hará con arreglo a los porcentajes y plazos previstos en la regla 9ª del
apartado 11 de la Disposición Transitoria Segunda.
5.a La renta actualizada absorberá las cantidades
asimiladas a la renta desde la primera anualidad de la revisión.
Se consideran cantidades asimiladas a la renta a
estos exclusivos efectos la repercusión al arrendatario del aumento de coste de
los servicios y suministros a que se refiere el artículo 102 del Texto
Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la repercusión del coste de
las obras a que se refiere el artículo 107 del citado Texto Legal.
6ª A partir del año en que se alcance el cien por
cien de actualización, la renta que corresponda pagar podrá ser actualizada por
el arrendador o por el arrendatario conforme a la variación porcentual
experimentada en los doce meses anteriores por el Indice General del Sistema de
Indices de Precios de Consumo,
salvo cuando en el contrato contuviera expreso
otro sistema de actualización, en cuyo caso será éste de aplicación.
7ª Lo dispuesto en el presente apartado sustituirá
a lo dispuesto para los arrendamientos de locales de negocio en el número 1 del
artículo 100 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
8ª Para determinar a estos efectos la fecha de
celebración del contrato, se atenderá a aquélla en que se suscribió, con
independencia de que el arrendatario actual sea el originario o la persona
subrogada en su posición.
7. El arrendatario podrá revisar la renta de
acuerdo con lo dispuesto en las reglas lª, 5ª y 6ª del apartado anterior en la
primera renta que corresponda pagar, a partir del requerimiento de revisión
efectuado por el arrendador, o a iniciativa propia.
En este supuesto, el plazo mínimo de duración
previsto en el apartado 3 y los plazos previstos en el apartado 4, se
incrementarán en cinco años.
Lo dispuesto en el párrafo anterior será también
de aplicación en el supuesto en que la renta que se estuviera pagando en el
momento de entrada en vigor de la ley fuera mayor que la resultante de la
actualización prevista en el apartado 6.
8. La revisión de la renta prevista para los
contratos a que se refieren los apartados 3 y 4, reglas lª y 2.a de esta
Disposición no procederá cuando el arrendatario opte por la no aplicación de la
misma.
Para ello, el arrendatario deberá comunicar por
escrito al arrendador su voluntad en un plazo de treinta días naturales
siguientes a la recepción del requerimiento de éste para la revisión de la
renta.
Los contratos de arrendamiento respecto de los que
el arrendatario ejercite la opción de no revisión de la renta, se extinguirán
cuando venza la quinta anualidad contada a partir de la entrada en vigor de la
presente Ley.
D) otros derechos del arrendador.
9. Para las anualidades del contrato que se
inicien a partir de la entrada en vigor de esta Ley, y hasta que se produzca la
extinción del mismo, será también de aplicación a estos contratos lo previsto
en el apartado 10 de la Disposición Transitoria Segunda.
E) Otros derechos del arrendatario.
10. El arrendatario tendrá derecho a una
indemnización de una cuantía igual a dieciocho mensualidades de la renta
vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento cuando antes del transcurso
de un año desde la extinción del
mismo, cualquier persona comience a ejercer en el
local la misma actividad o una actividad a fin a la que aquél ejercitaba. Se
considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque
sólo sea en parte, de
la clientela captada por la actividad que ejerció
el arrendatario.
11. Extinguido el contrato de arrendamiento
conforme a lo dispuesto en los aparta dos precedentes, el arrendatario tendrá
derecho preferente para continuar en el local arrendado si el arrendador
pretendiese celebrar un nuevo
contrato con distinto arrendatario antes de haber
transcurrido un año a contar desde la extinción legal del arrendamiento.
A tal efecto, el arrendador deberá notificar
fehacientemente al arrendatario su propósito de celebrar un nuevo contrato de
arrendamiento, la renta ofrecida, las condiciones esenciales del contrato y el
nombre, domicilio y circunstancias
del nuevo arrendatario.
El derecho preferente a continuar en el local
arrendado conforme a las condiciones ofrecidas, deberá ejercitarse por el arrendatario
en el plazo de treinta días naturales a contar desde el siguiente al de la
notificación, procediendo en este plazo a la firma del contrato.
El arrendador, transcurrido el plazo de treinta
días naturales desde la notificación sin que el arrendatario hubiera procedido
a firmar el contrato de arrendamiento propuesto, deberá formalizar el nuevo
contrato de arrendamiento
en el plazo de ciento veinte días naturales a
contar desde la notificación al arrendatario cuyo contrato se extinguió.
Si el arrendador no hubiese hecho la notificación
prevenida u omitiera en ella cualquiera de los requisitos exigidos o resultaran
diferentes la renta pactada, la persona del nuevo arrendatario o las restantes
condiciones esenciales e contrato, tendrá derecho el arrendatario cuyo contrato
se extinguió a subrogarse, por ministerio de la Ley, en el nuevo contrato de
arrendamiento en el plazo de sesenta días
naturales desde que el arrendador le remitiese fehacientemente copia legalizada
del nuevo contrato celebrado seguido a tal efecto, estando legitimado para
ejercitar la acción de desahucio por el procedimiento establecido para el
ejercicio de la acción de retracto.
El arrendador está obligado a remitir al
arrendatario, cuyo contrato se hubiera extinguido, copia del nuevo contrato
celebrado dentro del año siguiente a la extinción, en el plazo de quince días
desde su celebración.
El ejercicio de este derecho preferente será
incompatible con la percepción de la indemnización prevista en el apartado
anterior, pudiendo el arrendatario optar entre uno y otro.
Disposición Transitoria Cuarta. - Contratos de arrendamiento asimilados celebrados con anterioridad
al 9 de Mayo de 1985.
1. Los contratos de arrendamientos asimilados a los de inquilinato a que se refiere el artículo 4.2 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y los asimilados a los de local de negocio a que se refiere el artículo 5.2 del mismo texto legal, celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y que subsistan a la entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas del citado Texto Refundido que les sean de aplicación, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta Disposición Transitoria.
2.
Los arrendamientos asimilados al inquilinato se regirán por lo estipulado en la
Disposición Transitoria Tercera. A estos efectos, los contratos celebrados por
la Iglesia Católica y por Corporaciones que no persigan ánimo de lucro, se
entenderán equiparados a aquellos de los mencionados en la regla 2.ª del
apartado 4 a los que corresponda un plazo de extinción de quince años. Los
demás se entenderán equiparados a aquellos de los mencionados en la citada
regla 2.ª a los que corresponda un plazo de extinción de diez años.
3. Los arrendamientos asimilados a los de local de negocio se regirán por lo
estipulado en la Disposición Transitoria Tercera para los arrendamientos de
local a que se refiere la regla 2.ª del apartado 4 a los que corresponda una
cuota superior a 190.000 pesetas.
4. Los arrendamientos de fincas urbanas en los que se desarrollen actividades
profesionales se regirán por lo dispuesto en el apartado anterior.
Disposición Transitoria Quinta.
- Arrendamientos de viviendas de
protección oficial.
Los
arrendamientos de viviendas de protección oficial que subsistan a la entrada en
vigor de la presente ley continuarán rigiéndose por la normativa que les
viniera siendo de aplicación.
Disposición Transitoria Sexta. -
Procesos judiciales.
1. El
Título V de la presente ley será aplicable a los litigios relativos a los
contratos de arrendamiento de finca urbana que subsistan a la fecha de entrada
en vigor de esta ley.
2. Se exceptúa lo establecido respecto al valor de la demanda y a la
conformidad de las sentencias, que será inmediatamente aplicable a los recursos
de casación en los litigios sobre contratos de arrendamientos de local de
negocio en los que la sentencia de la Audiencia Provincial se haya dictado
después de la entrada en vigor de la presente ley.
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DISPOSICION DEROGATORIA
Disposición
Derogatoria. ÚNICA - Disposiciones que se derogan
Quedan derogados, sin perjuicio de lo previsto en
las Disposiciones Transitorias de la presente Ley, el Decreto 4104/1964, de 24
de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964, los artículos 8 y 9 del Real Decreto-Ley
2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de Política Económica, y cuantas
disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo establecido en esta
Ley.
También queda derogado el Decreto de 11 de marzo
de 1949. Esta derogación producirá sus efectos en el ámbito territorial de cada
Comunidad Autónoma cuando se dicten las disposiciones a que se refiere la Disposición
Adicional Tercera de la presente Ley.
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DISPOSICIONES
FINALES
Disposición
Final PRIMERA - Naturaleza de la Ley
La presente Ley se dicta
al amparo del artículo 149.1.8.1 de la Constitución.
Disposición
Final SEGUNDA - Entrada en vigor
Esta ley entrará en vigor el día 1 de enero de
1995.
El apartado 3 de la Disposición Transitoria
Segunda entrará en vigor el día siguiente al de la publicación de la presente
Ley en el Boletín Oficial del Estado.
Los traspasos de local de negocio producidos a
partir de la fecha señalada en el párrafo anterior se considerarán producidos a
partir de la entrada en vigor de la Ley.
Disposición Final TERCERA - Publicación por el
Gobierno de los Indices de Precios al Consumo, a que se refiere esta Ley
El Gobierno, en el plazo de un mes desde la
entrada en vigor de la presente Ley, publicará en el Boletín Oficial del Estado
una relación de los Indices de Precios al Consumo desde el año 1954 hasta la
entrada en vigor de la misma.
Una vez publicada la relación a que se refiere el
párrafo anterior, el Instituto Nacional de Estadística, al anunciar
mensualmente las modificaciones sucesivas del Indice de Precios al Consumo,
hará constar también la variación
de la proposición con el índice base de 1954.
Disposición
Final CUARTA - Compensaciones por vía fiscal
El Gobierno procederá, trascurrido un año a contar
desde la entrada en vigor de la Ley, a presentar a las Cortes Generales un
Proyecto de Ley mediante el que se arbitre un sistema de beneficios fiscales
para compensar a los arrendadores, en contratos celebrados con anterioridad al
9 de mayo de 1985 que subsistan a la entrada en vigor de la Ley, mientras el
contrato siga en vigor, cuando tales arrendadores no disfruten del derecho a la
revisión de la renta del contrato por aplicación de y la regla 7 a del apartado
11 de la Disposición Transitoria Segunda de esta Ley.
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